הכנסות לווים במשכנתא בישראל 2026

מחשבון לחישוב הכנסה נטו

איך מחשבים מברוטו לנטו, וכמה משכנתא אפשר לקבל

בקצרה

•       הבנק מסתכל על הכנסה נטו, אחרי מס הכנסה, ביטוח לאומי, מס בריאות והפרשות עובד.

•       ההחזר החודשי על המשכנתא לא יכול לעבור 50% מההכנסה, ובפועל הבנקים עוצרים סביב 40%. יועצים רבים ממליצים על כשליש.

•       ככל שיש הלוואות קיימות, כך יכולת ההחזר למשכנתא קטנה.

•       שיעור המימון (עד 75% מערך דירה ראשונה) הוא מגבלה נפרדת, ומספיק שאחת משתי המגבלות חוסמת כדי לעצור את העסקה.

1. מה הבנק בודק בכלל?

כשמגישים בקשה למשכנתא, הבנק בודק שתי שאלות נפרדות:

הבדיקה	השאלה שהיא עונה עליה	למה זה משנה
יחס מימון (LTV)	כמה מהדירה אפשר לממן בהלוואה?	קובע כמה הון עצמי צריך להביא
יחס החזר מהכנסה (PTI)	האם ההכנסה מספיקה לעמוד בהחזר החודשי?	קובע את גובה ההלוואה המקסימלי

המאמר מתמקד בבדיקה השנייה, ובעיקר בשאלה איזו הכנסה הבנק מכיר בה.

2. הכללים של בנק ישראל כיום

•       תקרת 50%. הוראה 329 של בנק ישראל (גרסת יוני 2026) קובעת שהבנק לא יאשר הלוואה לדיור שההחזר בה עולה על 50% מההכנסה.

•       בפועל, 40%. מעל 40% הבנק נדרש להקצות הון כפול מול ההלוואה, ולכן ברוב המקרים המשא ומתן נעצר שם.

•       כלל השליש. מוסכמה מקצועית של בנקאים ויועצים, ללא מעמד רשמי בהוראה. היא שימושית כהערכה שמרנית.

•       רפורמת יולי 2026. מ-1 ביולי 2026 הבנק מסכם את כל ההחזרים החודשיים המובטחים על אותה דירה ובוחן אותם יחד מול ההכנסה. זה חשוב במיוחד למי שלוקח הלוואה נוספת על נכס שכבר משועבד.

3. מברוטו לנטו: ארבעת הניכויים

הכנסה מוכרת היא בדרך כלל השכר נטו שמופיע בתלושים. כדי להבין אותו, צריך להכיר ארבעה רכיבים.

א. מס הכנסה: מדרגות 2026

המס פרוגרסיבי: כל מדרגה מחויבת רק על החלק בשכר שנמצא בתוכה, ולא על כל השכר.

מדרגה	הכנסה חודשית (₪)	שיעור מס
1	עד 7,010	10%
2	7,011 עד 10,060	14%
3	10,061 עד 19,000	20%
4	19,001 עד 25,100	31%
5	25,101 עד 46,690	35%
6	מעל 46,690	47%

בנוסף, מס יסף של 3% חל על הכנסה שנתית מעל 721,560 ₪.

שימו לב: ב-2026 הורחבו מדרגות הביניים, ומקורות ישנים עדיין מציגים ערכים קודמים (למשל מדרגת 20% עד 16,150 ₪). הטבלה מבוססת על נתונים עדכניים שמצאתי, וכדאי לאמת אותם באתר רשות המסים.

ב. נקודות זיכוי

נקודת זיכוי מקטינה את המס עצמו, לא את ההכנסה. בשנת 2026 כל נקודה שווה 242 ₪ בחודש. כל תושב ישראל זכאי ל-2.25 נקודות (כ-544.50 ₪ בחודש), נשים זכאיות לנקודה נוספת, ויש נקודות על ילדים, תואר, שחרור מצבא, עלייה והורות יחידנית.

ג. ביטוח לאומי ומס בריאות

לשכיר, הניכוי המשולב הוא 4.27% מהשכר עד 7,703 ₪ בחודש, ו-12.17% על החלק שמעל. יש תקרה עליונה להכנסה החייבת, שכדאי לבדוק באתר המוסד לביטוח לאומי אם השכר גבוה.

ד. הפרשות עובד

בדרך כלל מנוכים כ-6% לפנסיה, ולעיתים קרן השתלמות. ההפרשה לפנסיה מזכה בזיכוי מס מסוים, ולכן הנטו לא יורד בשיעור מלא.

4. דוגמה: מברוטו לנטו

שכיר, גבר, בלי ילדים, עם שכר ברוטו של 18,000 ₪ בחודש.

שלב	חישוב	סכום (₪)
מס לפי מדרגות	7,010×10% + 3,050×14% + 7,940×20%	2,716
פחות נקודות זיכוי	2.25 × 242	(545)
פחות זיכוי על פנסיה (הערכה)	כ-35% מ-1,080	(378)
מס הכנסה בפועל		1,794
ביטוח לאומי ומס בריאות	4.27%×7,703 + 12.17%×10,297	1,582
פנסיה (עובד)	6% מהברוטו	1,080
שכר נטו	18,000 פחות כל הניכויים	כ-13,544

זהו קירוב. בתלוש אמיתי יש גם רכיבים נוספים, כמו שווי רכב, קרן השתלמות והטבות. הבנק מסתמך על התלושים עצמם.

5. דוגמה: מההכנסה להלוואה

בן הזוג השני מרוויח נטו 9,000 ₪, ואין לזוג התחייבויות קיימות. ההכנסה הנטו המשותפת היא 13,544 + 9,000 = 22,544 ₪.

יחס החזר	החזר חודשי מקסימלי	הלוואה מקסימלית
33% (שמרני)	כ-7,440 ₪	כ-1,339,000 ₪
40% (מקובל בבנקים)	כ-9,018 ₪	כ-1,623,000 ₪

הנחות: ריבית ממוצעת 4.5% ותקופה של 25 שנה. בתנאים אלה, כל מיליון ש"ח הלוואה דורש החזר של כ-5,557 ₪ בחודש. המשכנתא האמיתית מורכבת ממסלולים, ולכן התוצאה תשתנה.

מה קורה עם הלוואות קיימות?

החזר של 1,000 ₪ בחודש על הלוואת רכב מוריד את ההחזר הפנוי למשכנתא ב-1,000 ₪, ומקטין את ההלוואה האפשרית בכ-180,000 ₪.

ומה לגבי שיעור המימון?

אם מחיר הדירה הוא 2,200,000 ₪, מגבלת ה-LTV לדירה ראשונה (75%) היא 1,650,000 ₪. יכולת ההחזר (1,623,000 ₪ ב-40%) נמוכה יותר ולכן היא הגורם המגביל. ההון העצמי הנדרש יהיה לפחות כ-577,000 ₪.

6. סוגי הכנסה נוספים

מדיניות הבנקים שונה זה מזה. הטבלה מציגה כללי אצבע נפוצים.

סוג הכנסה	איך הבנק מתייחס	מה כדאי להכין
שכר קבוע	ממוצע נטו של 3 תלושים אחרונים	3 תלושים אחרונים
בונוסים ועמלות	ממוצע של 6 עד 12 חודשים, לעיתים הכרה חלקית	12 תלושים
עצמאים	ממוצע שנתיים עד שלוש לפי שומות מס או דוחות מבוקרים	שומות, דוחות, אישורי מקדמות
שכר דירה	הכרה באחוז מסוים, בתנאי חוזה ותשלום עקבי	חוזה ודפי חשבון
קצבאות	קבועות (פנסיה, נכות) מוכרות. אחרות תלויות בבנק	אישורי קצבה
חד-פעמי או מתנות	לא מוכר	-

7. טיפים מעשיים

1.    אל תיקחו הלוואות או מסגרות אשראי חדשות בחצי השנה שלפני הבקשה.

2.    אספו מראש תלושי שכר, דפי חשבון, שומות מס וחוזי שכירות.

3.    נצלו את כל נקודות הזיכוי שמגיעות לכם: הן משפרות את הנטו, וממילא את ההכנסה המוכרת.

4.    אם אתם קרובים לרף ה-PTI, אפשר להגדיל הון עצמי, לסגור הלוואות קיימות או להאריך את התקופה עד 30 שנה. ההארכה מייקרת את העלות הכוללת.

5.    השוו הצעות בכמה בנקים, כי כל אחד מכיר בהכנסות אחרת.

סיכום

כדי לדעת כמה משכנתא אפשר לקבל: מחשבים הכנסה נטו מכל הלווים, מכפילים ביחס ההחזר הרצוי (33% עד 40%), מפחיתים התחייבויות קיימות, ומתרגמים את ההחזר לסכום הלוואה לפי הריבית והתקופה. לבסוף בודקים שהסכום לא עולה על מגבלת שיעור המימון.

המאמר כללי ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מסי. הנתונים נכונים לעת כתיבתו (אוקטובר 2026), וכדאי לאמת אותם מול הבנק, רשות המסים והמוסד לביטוח לאומי.