הלוואות גישור
- מרים מרדכי
- 6 בספט׳ 2024
- זמן קריאה 2 דקות
בכדי למזער את סכום המשכנתא ברכישת הנכס החדש, השאיפה היא למקסם את ההון העצמי שניתן להשתמש בו לרכישת הנכס, כלומר לנצל כמה שיותר ממכירת הנכס הישן ולהפחית ככל הניתן את סכום המשכנתא. יש לקחת בחשבון את השווי הנדרש לרכישת הנכס החדש, את הלוואת הגישור והמשכנתא הנדרשת לאחר תהליך הגישור.
להלן אסטרטגיה למינוף משכנתא מינימלית:
1. הגדלת אחוז ההלוואה בגישור: לקחת את המקסימום האפשרי במסגרת הגישור (בדרך כלל עד 50% מהנכס הישן).
2. השתמש בהון העצמי הפנוי: במידה ויש הון עצמי נוסף מעבר להלוואת הגישור, יש לנצל אותו לרכישת הנכס החדש.
3. הקטנת המשכנתא על הנכס החדש: לאחר שמכרת את הנכס הישן, השתמש בהון העצמי והכספים ממכירת הנכס להקטנת המשכנתא.
דוגמה לטבלה – משכנתא מינימלית ברכישה
שוויי נכס קיים | שווי נכס נרכש | ||
שווי | ₪ 1,500,000.00 | ₪ ₪ 2,500,000.00 | |
משכנתא | ₪ - | ||
הלוואות | ₪ | ||
הון עצמי קיים | אין הון עצמי | ||
הון עצמי נדרש | ₪ ₪ 750,000.00 | זה נעשה מהלוואת גישור מחיר דירה * 0.30% | |
יתרה לאחר החזר משכנתא | ₪ 1,500,000.00 | יתרת הלווה לאחר החזר חובות | |
נטו מהמכירה | |||
שיפוץ | |||
₪ | |||
יישאר נטו | 1,500,000.00₪ | ||
משכנתא 70% | 1,750,000.00 ₪ | ||
סכום מקסימלי גישור לגיוס (50%) לנכס הקיים | ₪ 750,000.00 | ₪ 750,000.00 ₪ | מחיר 70% פחות השיפצר המשכנתא שלוקח 1750000 |
שפיצר משכנתא נדרשת | 1,000,000.00₪ | 1750000- 1500000=1000000 |
יתרונות הלוואת גישור על הנכס החדש:
מינימום משכנתא: מאפשר להקטין או אפילו להימנע לחלוטין מהצורך לקחת משכנתא.
גמישות גבוהה יותר במימון: מאפשר לרכוש נכס חדש עם מעט מאוד הון עצמי.
ניהול תזרים יעיל יותר: יכול לאפשר להמתין למקורות הכנסה עתידיים אחרים לתשלום חובות.
חסרונות הלוואת גישור על הנכס החדש:
סיכון גבוה יותר: במידה ואין לך מקורות הכנסה עתידיים ברורים, קיימת חשיפה גדולה להחזרים כספיים גדולים בעתיד.
תשלומי ריבית גבוהים יותר: הלוואות גישור נוטות לשאת ריבית גבוהה יותר מאשר משכנתאות רגילות.
הגבלות בנקאיות: לא תמיד כל בנק יסכים לתת הלוואת גישור גם על הנכס החדש, ויש להוכיח יכולת החזר טובה.
1. דוגמה: נניח שיש לך דירה בשווי 1 מיליון ש"ח ללא משכנתא, ואתה מעוניין לקנות דירה חדשה בעלות של 1.5 מיליון ש"ח. אתה יכול לקחת הלוואת גישור בסכום של עד 50% מערך הדירה הישנה, כלומר 500000 ש"ח, ולהשתמש בכסף זה לרכישת הדירה החדשה. את ההלוואה תחזיר לאחר שתמכור את הדירה הישנה(.
פרט | תיאור |
שווי הנכס הקיים | 1 מיליון ש"ח |
שווי הנכס החדש | 1.5 מיליון ש"ח |
שיעור הלוואת גישור | עד 50% משווי הנכס הקיים (500000 ש"ח) |
סכום הלוואת הגישור | 500,000 ש"ח |
תקופת הלוואה | עד 3 שנים |
תשלומים במהלך התקופה | תשלום ריבית בלבד |
החזר הקרן | תשלום הקרן בתום התקופה לאחר מכירת הנכס הישן |
שיעור ריבית | בהתאם למסלול ריבית פריים או צמוד מדד |
בטוחה | משכון הנכס הקיים |
מסלולי ריבית:
הריבית על הלוואת גישור יכולה להיות צמודה לריבית הפריים או למדד, כאשר התנאים משתנים בהתאם להחלטות בנק ישראל והשוק הפיננסי(
סכום הלוואת הגישור שתקבל תלוי בשווי הנכס הקיים ובהון העצמי שלך, ותוכל להיעזר במחשבון הלוואות גישור כדי לתכנן את החזרי ההלוואה בהתאם ליכולת הכלכלית שלך(